Что выгоднее: «спецсчёт» или «общий котёл»?

До сих пор не утихают споры о том, платить за капитальный ремонт или нет. Многие краснокамцы не видят в этом смысла, поскольку платежи уходят в «общий котёл» — на счета «Фонда капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов в Пермском крае». Среди управляющих компаний города, пожалуй, только УК «Уралкомп» ведёт на своих домах полноценную работу по уходу от регионального оператора, открытию спецсчетов и проведению полноценного капремонта без участия краевых структур. Из 80 многоквартирных домов, находящихся под управлением «Уралкомпа», пока только 37 собирают платежи за капремонт на спецсчета. В 23 из них мероприятия капремонта уже начали реализовываться: отремонтировано одиннадцать крыш, заменено четыре лифта, в четырнадцати домах приведены в порядок инженерные сети, прежде всего, бойлера и автоматика. Выполнено ремонтных работ на общую сумму порядка 40 миллионов рублей. Поскольку собираемость платежей по домам «Уралкомпа» поднялась до 92 процентов, значит, люди верят в капремонт. Верят, потому что видят результаты. О том, как этого удалось добиться,— в беседе с А.  П. Колоколовым, техническим директором УК «Уралкомп».

СМЕШНО НАДЕЯТЬСЯ «НА ДЯДЮ»

—  Аркадий Петрович, среди горожан до сих пор нет единого мнения, надо ли вносить платежи за капремонт. Одни считают, что это надо делать, потому что поддержание общего имущества в многоквартирном доме в нормативном состоянии — обязанность собственников. Другие же говорят, что платежи в краевой Фонд капремонта — это платежи в никуда. Вы как считаете? И платите ли за капремонт сами?

—  Да, я плачу за капитальный ремонт. Другого варианта для меня просто нет! Потому что осознаю: нашему дому 65 лет, и, если его не ремонтировать, он просто рухнет от старости. Я ведь не первый день живу и понимаю, что любое имущество требует ремонта и обслуживания. И дело даже не в обязанностях. Это моё имущество и никому, кроме меня самого, до этого имущества нет дела. Я его хозяин, я его и должен содержать.

В то же время выскажу крамольную мысль. Я не осуждаю тех, кто не платит, если капительного ремонта в их доме не было, он не планируется, а деньги аккумулируются где-то в столице региона. При этом перспектива ремонта неизвестна и жителям её никто, в том числе их УК или ТСЖ, не объясняет.

—  Насколько проблемным для домов «Уралкомпа» было избавиться от платежей в «общий котел» — в региональный «Фонд капремонта общего имущества многоквартирных домов»? Это ведь на краевом уровне не приветствовалось?

—  Всю свою сознательную жизнь я плыл против течения. Не то, чтобы мне этого очень хотелось, но чаще всего это было необходимостью или оптимальным вариантом. То же самое с капремонтом: делать «не как все» — это выгодно собственникам. Платить в Фонд и «надеяться на дядю», который придёт и отремонтирует ваш дом? По‑моему это смешно. Есть хорошая поговорка: «Хочешь, чтобы тебе сделали хорошо, сделай это сам!» Поэтому в идеале именно собственники должны решать сами, как и что ремонтировать в их доме. То есть это не региональный «общий котёл», а специальный счёт одного дома. Мы же, управляющие организации, нужны собственникам, чтобы помочь сделать выбор ремонтных работ оптимальным, эффективным и экономически обоснованным.

Откровенно говоря, «специальный счёт» это не так-то просто и легко. Необходимо провести собрание и убедить 2  / 3 собственников об открытии спецсчёта. Необходимо собирать деньги на ведение счёта. Необходимо юридическое сопровождение всего процесса. Необходимо найти «рукастых» подрядчиков и сделать ремонт качественно, с гарантией. При этом понимать, что любые претензии к ремонту — это удар по твоему авторитету и имиджу. Это собственники других домов могут пенять на Фонд, он напортачил, а нам, руководству УК «Уралкомп», приходится отвечать за проведённый капремонт самим!

Кстати, позиция Фонда капремонта со временем изменилась, они не успевают освоить и выполнить даже запланированные работы. На счетах регионального оператора скопилось порядка 4 миллиардов рублей. Еще не завершена программа капремонтов за 2019 год. Планы 2020 года почти все перенесли на 2021 год. Поэтому если собственники решат управлять сами, это хорошо. Им теперь никто не препятствует. И мы продолжаем вести ту разъяснительную работу, которую когда-то начали. Каждому дому, находящемуся под управлением УК «Уралкомп», предлагаем свой вариант, который выгоден на тот или иной период. Кому-то — спецсчёт, кому-то — котёл, кому-то — после реализации срочного ремонта — переход со спецсчёта в общий котёл, а кому-то — наоборот.

Замечу, что для перехода из общего котла на спецсчёт одного желания и решения собственников собрания маловато — нужна собираемость платежей за капремонт не ниже 50 процентов. Есть и обратный процесс: как только собираемость на спецсчёте становится менее 50 процентов, все ваши деньги со спецсчёта автоматом уходят в общий котёл и спецсчёт закрывается. Это справедливо. Нет платежной дисциплины и желания совместно содержать имущество, сидите под государственным оператором и ждите от него милостей.

ПОКАЖИТЕ, ГДЕ ДЕЛАЮТ ЛУЧШЕ

—  Странно, конечно, что с одной стороны вы ратуете за спецсчета, но периодически сами же инициируете переходы некоторых домов под патронаж Фонда капремонта…

—  Даже одна и та же болезнь у разных пациентов лечится по-разному. Так же и с домами. Дому, в котором я живу — 65 лет. Самая главная проблема в нём — фасад, который нужен отнюдь не только для красоты. Он защищает от непогоды шлакоблоки, из которых построен дом. Не ремонтируешь фасад — дом начинает разрушаться. Чтобы отремонтировать фасад, нужно не меньше трёх миллионов рублей. Через платежи такую сумму мы соберём, дай бог, лет за двадцать. Дому до этого не дожить. Рассыплется. Поэтому единственный выход — краевой Фонд капремонта, который выполнит работу авансом, а мы потом заплатим. Та же схема с лифтами, та же схема с крышами. Серьёзные и дорогостоящие ремонты и замены оборудования лучше производить за счёт регионального оператора.

Отмечу, что большинству малоквартирных домов — 2 ‑3-этажек — спецсчёт невыгоден. Лучше уйти в Фонд и ждать ремонта там.

—  В социальные сети периодически вбрасывается провокационная информация, что «Уралкомп» умышленно переводит свой жилфонд на спецсчета, чтобы самим делать капремонты, делать их плохо и на них наживаться. Насколько эта информация соответствует действительности?

—  Когда меня кто-то обвиняет в неправильных действиях и выполнении некачественных работ, я, прежде всего, спрашиваю: а, где делают лучше? Покажите! Я пойду, поучусь и научусь делать лучше. Но чаще всего то, что делаем мы, не делает никто. Либо мы делаем первые и после нас начинают так же делать другие. И это нормально. По поводу «наживаемся» — старая спекуляция. Мы не скрываем, что у нас коммерческая организация, и мы зарабатываем деньги, в том числе и за счёт проведения ремонтных работ. Кто-то торгует «шмотками», кто-то печёт пироги, а мы управляем домами, ремонтируем их, стараемся сделать жизнь в этих домах комфортнее и безопаснее. И наша компания гордится своей работой.

Что касается нашей алчности, то приведу простой пример. Мы поставили лифты в дома: Сосновая Горка, 7, Мира, 6 за 1,8 ‑2,0 миллиона рублей известной фирмы «ОТИС», а Фонд капремонта поставил лифты в дом Калинина 17 за 2,8 ‑3,5 миллиона рублей неизвестного Омского завода. Кто и на ком нажился?

КОГДА ТЕЧЁТ КРЫША

—  Можно ли взять два одинаковых дома и исследовать, что всё-таки выгоднее? Спецсчёт или «общий котёл» Фонда капремонта?

—  Вот вам нынешний пример! Сравним два дома: Банковский, 4 — Фонд капремонта, К. Либкнехта, 8 — спецсчет. На Банковском течет крыша, но фонд решил делать фасад. Правда, до сих пор работы не начаты. И сколько бы жители ни писали про текущую крышу, фонд нацелен делать по-своему. На К. Либкнехта, 8 жители долгое время не могли между собой договориться: нижние этажи предлагали накопить побольше денег, чтобы сделать больше работ, а верхние этажи, которым дождь и тающий снег капали прямо в кровать,— настаивали на срочном ремонте крыши. Благоразумие и соседская солидарность победили. Крышу отремонтировали, а за средства текущего ремонта подновили фасад.

Многое зависит и от управляющих компаний. Приведу пример из нашей практики. Два рядом стоящих дома — Пальтинский, 4 и Пальтинский, 3. Первый ушёл от УК «Уралкомп» семь лет назад, хотя мы уговаривали их остаться, перейти на спецсчёт и отремонтировать крышу. Дом по Пальтинскому, 3 по-прежнему с нами. За эти годы на Пальтинском, 3 выполнены почти все возможные работы: отремонтирована крыша, модернизировано теплоснабжение (пластинчатый бойлер с автоматикой), установлено электрооборудование с придомовым экономичным освещением и так далее. На Пальтинском, 4 уже третья УК и всё ещё в планах ремонт крыши.

—  Бытует мнение, что платежи за капремонт — дело собственников, а не государства…

—  И собственников, и государства… Еще до того, как государство придумало закон о капремонте, дома, которые строились ЖСК (жилищно-строительными кооперативами), сами всегда на капремонт деньги собирали и сами свои дома ремонтировали. Государство таким домам не помогало. Потом появились ТСЖ, которые тоже могли аккумулировать средства капитального ремонта на своих счетах и производить его по своему усмотрению. Кстати, именно эти ЖСК и ТСЖ, которые уже вели много лет свой капремонт самостоятельно, в самом начала действия реформы были против ограничений в перечне работ по капремонту, указанному в законе. Потому как основные элементы — крыши, подъезды, инженерку, фасады — они старались содержать и ремонтировать вовремя. Не в пример государственному и муниципальному жилью.

У нас тоже есть такой пример — ТСЖ «Мир-2», которое к началу реализации региональной программы по капремонту уже заменило за счет собранных и сэкономленных средств три лифта из четырех. И только последний лифт — уже на средства капремонта. Теперь они планируют ремонтировать инженерное оборудование в доме.

МЫ ВСЕГДА БЫЛИ ПЕРВЫЕ

—  Аркадий Петрович, вы родоначальник частного бизнеса в краснокамской коммуналке. Вы пережили рождение и ликвидацию десятка управляющих компаний. И уже сами стали историей. Не надоело лазить по крышам и подвалам? Ищете себе замену? Или пока еще хочется работать?

—  Я надеюсь, что достаточно много коммунальщиков могут считать меня своим учителем, потому что мы всегда были первопроходцами. Кто первый в городе стал менять подъездные окна и двери на «пластик»?! Кто первый все лоджии в городе закрыл крышами?! Кто первый уличное освещение возвёл в ранг обязательной программы и сделал экономичным?! У кого появилось впервые подъездное и уличное видеонаблюдение?! Думаю, по многим показателям у нас есть, чему поучиться. Особенно «новичкам» в этом бизнесе.

С удовольствием подыскал бы замену, потому что на восьмом десятке жизни уже хотелось бы насладиться пенсией. Только вот страна у нас такая, что, даже всю жизнь проработав, на приличную пенсию не заработаешь. Вот я и работаю до сих пор, пока есть силы, желание и умение передать накопленный опыт. В общем, не дождутся!

Редакция ВК

P. S. Полная версия интервью — на телеканале «Краснокамск ТВ».