Объявления

Свежий номер!

Свежий номер «Вечерний Краснокамск»

первые СТО ДНЕЙ к пенсии
События и люди Краснокамска

Протест против самого себя
 
 

 

Реклама

Правила «Уралкомпа» Десять принципов (работы) «Уралкомпа» («ВК» №01)

В этом году исполняется 20 лет самому крупному и стабильному краснокамскому предприятию в сфере ЖКХ — управляющей компании «Уралкомп». Это первая управляющая компания не только в Краснокамске и Пермском крае, но даже в России — ведь свою историю она ведет с конца 90 ‑х годов, когда современная система жилищно-коммунального хозяйства только начинала формироваться. За эти годы компания неоднократно доказала свое умение много и качественно работать, оперативно решать проблемы, успешно внедрять в жизнь современные принципы управления. Пусть к успеху был нелегким: неоднократно менялось законодательство, менялась и сама сфера ЖКХ — но главные принципы работы компании всегда оставались неизменными: рациональное управление, современные технологии, качественные услуги. А главное — поддержка и уважение интересов жителей города.

Как говорит основатель компании Аркадий Колоколов, нет убыточных отраслей экономики, есть люди, не умеющие работать. И это верно. Как только у имущества, в том числе у жилого фонда, появляется хозяин, ему становится выгодным содержать имущество в хорошем состоянии. Именно эту идею и воплощает в жизнь управляющая компания «Уралкомп», начало работы которой было положено в 1997 году.

—  В присутствии мэра Краснокамска Владимира Воркова между мной и депутатом Заксобрания Равкатом Разутдиновым состоялся разговор о сложной ситуации в жилищно-коммунальном хозяйстве,— рассказывает Аркадий Колоколов,— «Критиковать легко, а вы попробуйте поработать с конкретной ситуацией» — высказался тогда Равкат Зинурович. Нам захотелось доказать, что реальное дело можно и нужно делать даже в самых непростых обстоятельствах, и взяли в доверительное управление высотку на Калинина, 17, известную в народе как «Муравейник». Это было бывшее общежитие КЦБК, абсолютно бесхозное: вода подавалась только до третьего этажа, лифты не работали. Необходима была полная реконструкция здания, где в то время жили около 500 семей. Мы решились на непростой эксперимент: без отселения из общежития для жителей дома построить благоустроенные квартиры. Деньги самих жителей, наши деньги, а также все возможные бартерные варианты — железобетон, макароны, бумага, стройматериалы и прочее. Это и были те средства, на которые проводилась 12 лет реконструкция.

Вопрос помогали решать мэр Краснокамска Владимир Ворков, директор комбината Геннадий Тольман, депутат Заксобрания Равкат Разутдинов. Проект и авторский надзор осуществлял «Пермжилкоммунпроект», руководитель Андрей Шубин. И в 2009 году проект удалось завершить: сегодня в доме 185 квартир, один подъезд остался общежитием, восстановлено три лифта, бойлер, приведены в порядок основные коммуникации, нежилые помещения переданы администрации. В 2018 году все 4 лифта пройдут полную замену.

Именно тогда мы заключили первый договор с тепловиками, «Пермэнерго» (ныне «Т-плюс»), и получили колоссальный опыт по заключению договоров и взаимоотношению с реурсниками‑монополистами. Разные были истории: чему-то они нас учили, какой-то опыт им был небесполезен. Тогда же и появились наши первые узкоспециализированные подрядчики.

Затем закон о товариществах собственников жилья (ТСЖ) позволил организовать ТСЖ «Комарова, 1 а», «Гознаковское» и другие товарищества, сейчас в управлении 18 ТСЖ.

На сегодняшний день в ведении компании находится 80 домов, а успешный опыт двадцатилетней работы сегодня можно сформулировать в десяти основных принципах.

Первый принцип — теплый дом

Сохранение в доме тепла — проблема не только социальная. Она возникла после оптимизации затрат, которую провели поставщики тепла. Сегодня тепло подается в дома по минимуму, и потому необходимо искать новые варианты утепления и экономии тепла. Одни из них — замена старых окон в подъездах на современные пластиковые. В настоящее время в ведении компании осталось только десять домов, где замена окон еще не произведена: все остальные дома оборудованы пластиковыми окнами, что до 30  % сокращает расход тепла, снижает расходы на обслуживание.

В домах с хорошей платежеспособностью устанавливаются пластиковые двери с доводчиками (таких домов уже 15  %). Во-первых, удобно и красиво, во-вторых, экономия тепла. Замечено, что после установки пластиковых дверей люди начинают значительно бережнее относиться к своим подъездам. И это не удивительно: когда есть хорошее освещение, аккуратные двери, жильцы сами начинают поддерживать чистоту, считать подъезд продолжением своей квартиры, а не какой-то абстрактной общей собственностью.

В этом году компания «Уралкомп» приступает к реализации новой программы по утеплению домов по примеру Калининграда и Санкт-Петербурга. Утепляться, в первую очередь, будут панельные дома.

Стоит отметить, что в связи с массовой установкой пластиковых окон в квартирах существенно нарушается влажностный и температурный режим. Раньше недостаточное утепление стен компенсировалось избыточным теплом и недостаточной плотностью рам. Примета нашего времени — образование плесени и черноты в угловых комнатах. Бороться с этим можно только комплексом мер, который включает в себя утепление стен, чердаков, подвалов, восстановление вентиляции. Эти мероприятия для специалистов «Уралкомпа» остаются одним из приоритетных.

Продолжая разговор о тепле, необходимо напомнить, что все находящиеся в ведении компании высотки оборудованы крышами над лоджиями верхних этажей. Это значительно утепляет дом, но и исключает протекание и необходимость постоянных ремонтов. Также в целях сохранения тепла еще в 2013 году «Уралкомп» провел на стенах высотных домов герметезацию швов облицовочных плит: тем самым, было исключено промерзание стен более чем в 65 квартирах. Причем эта сложная и дорогостоящая работа была проведена всего за один сезон!

Второй принцип — без ОДН

Одно из важнейших достижений «Уралкомпа» — отсутствие ОДН в квитанциях жителей. Это не просто экономия денег потребителей, а один из фундаментальных принципов управления. Всем понятно, что основной перерасход (электричества и воды) возникает в результате неисправности оборудования и сетей, либо в результате самого обыкновенного воровства. И то и другое должны устранять специалисты УК, это их специальность по договору управления.

А в свете последних решений — и по закону!

—  Желательно иметь необходимые приборы контроля, а лучше иметь систему контроля: вести контроль за состоянием подвалов, установить контрольные счетчики и приборы поверок в каждом подъезде,— считает Аркадий Колоколов,— Законодатель долго искал решение этой проблемы, и, наконец, пришел к тому, что наши специалисты знали и внедряли в нашем хозяйстве еще пять лет назад. А жителям домов других управляющих компаний приходилось платить за ОДН весьма значительные суммы. Для пенсионеров, да и для молодых семей, это серьезные деньги, которые гораздо лучше было бы потратить на более необходимые покупки.

Третий принцип — комфортная среда

Комфорт необходим не только в доме, но и на прилегающей территории: в первую очередь речь идет о детских площадках и парковках для автомобилей. До недавнего времени такими вопросами мало кто занимался, однако время показало, что для жителей решение этой проблемы очень важно. Настолько важно, что сегодня по вопросам создания комфортной среды разрабатываются краевые и федеральные программы. Между тем в «Уралкомпе» подобная программа существует уже более шести лет: в настоящее время на 78 жилых домов приходится 25 современных детских площадок. Каждый год не менее 20 дополнительных снарядов.

Парковки у домов — настоящее ноу‑хау компании. 50 из 78 домов имеют хорошо оборудованные парковки, которые каждый год расширяются и благоустраиваются.

—  Какой смысл бороться с автомобилистами, если машин и автовладельцев с каждый годом становится все больше? Не лучше ли сотрудничать с ними и на паях заниматься организацией и строительством парковок, находя разумный компромисс между теми жителями, которым парковки не нужны, и теми, кому они необходимы.

Это задача не простая, но «Уралкомп» успешно решает ее уже более десяти лет. И главный секрет успеха в том, что в благоустройстве парковок активное участие принимают сами жильцы домов.

—  Все парковки оборудуются на условиях софинансирования: жители самостоятельно разравнивают и отсыпают парковочные места,— поясняет Аркадий Колоколов.— А когда автомобилист на свои средства оборудует место для своей машины, на него мало кто рискнет претендовать.

Сейчас компания старается включить дома в краевую программу по созданию комфортной среды: это поможет покрыть асфальтом и облагородить уже существующие парковки, шесть из которых оборудованы видеонаблюдением, что, конечно, в несколько раз повышает сохранность автомобилей.

Четвертый принцип — безопасность жителей

Обеспечить безопасность непросто. «Уралкомп» подходит к решению этой задачи комплексно. Во-первых, здесь создана диспетчерская служба, которая принимает звонки не только по аварийным ситуациям инженерных сетей, но помогает принимать заявки по мусору, по шуму в ночное время, по освещению, по работе лифтов, телевещания и работе домофонов.

—  Очень важно, что у жителей есть возможность звонить по целому ряду проблем на один телефон. Например, кто-то не дозванивается до отдела ОВД или участкового: он в любое время может обратиться к нашим диспетчерам, которые оперативно помогут организовать необходимую помощь.

Во-вторых, в поддержании безопасности важную роль играет создание качественной системы видеонаблюдения: в жилфонде «Уралкомпа» работает 60 видеокамер. У мониторов этих камер круглосуточно — что немаловажно! — дежурят люди. Также в течение суток работают четыре монитора в службе АДС: два с видеонаблюдением и оперативной информацией по лифтам и заявкам. Все разговоры диспетчеров и лифтеров записываются, и записи аудио и видео изображения сохраняется в электронном архиве от 20 до 30 суток. Стоит отметить, что с помощью этих видеокамер полиция практически ежемесячно раскрывает преступления, а жители имеют возможность наблюдать за своими детьми и машинами, а также разрешать спорные ситуации с соседями.

В-третьих, не нужно забывать об освещении. У каждого дома «Уралкомпа» по заявкам жителей установлено освещение. В последнее время — это светодиодные светильники, очень экономичные и эффективные.

В отличие от некоторых других компаний, которые в целях экономии вообще перестали включать и устанавливать на прилегающей территории светильники, в домах «Уралкомпа» только за последний год их установили более сорока. И в планах компании не уменьшать, а увеличить количество светильников, совершенствовать качество освещения. Ведь это обеспечивает и безопасность жителей, и сохранность автомобилей, и общего имущества. При этом дополнительных средств на освещение не собирается: все работы выполняются за счет текущего ремонта, а затраты на электроэнергию покрываются экономией на общедомовом двухтарифном счетчике.

Пятый принцип — умный дом

Современные требования к обслуживанию домов предполагают наличие различной электроники, автоматики и централизации контроля и управления. Сегодня 60 процентов жилых домов компании оборудованы насосами подкачки воды, которые управляются экономичными частотными регуляторами. Ночью насосы «засыпают», а в моменты максимального разбора работают с максимальной нагрузкой, и жители, независимо от времени суток и этажа, на котором располагается квартира, получают воду с нормальным давлением. Вдобавок это позволяет существенно экономить электроэнергию.

Также 50 процентов всех домов оборудованы автоматическими регуляторами горячей воды, поскольку регулировка горячей воды — проблема очень серьезная: при перегреве воды начинают разрушаться трубы и запорная арматура, люди могут обжечься кипятком, испортить краны и смесители. Поэтому на бойлерах домов ежегодно устанавливают по 5 ‑10 регуляторов.

И уже 80 процентов домов оборудованы циркуляционными насосами горячей воды. Принцип работы прост — горячая вода циркулирует из отдаленных подъездов обратно в бойлер для подогрева. Эти два мероприятия позволяют жителям экономить до 20 процентов воды. К 2019 году компания планирует закончить оборудование всех домов такими регуляторами и циркуляционными насосами.

Еще одно важное усовершенствование — модемы для передачи данных, которыми оборудовано уже 90 процентов домов. На компьютере в управляющей компании можно с большой точностью отследить все параметры теплоснабжения домов в режиме реального времени. Это касается и работы лифтов: компьютерная система позволяет контролировать параметры лифтов и их состояние. Таким образом, в комплексе с видеонаблюдением создается систему профессиональной диагностики и контроля.

Шестой принцип — профессиональный подход

Сегодня управляющая компания «Уралкомп» оснащена всем необходимым для ремонта, обслуживания и контроля за жилыми домами. Здесь эффективно используется единственный в городе прибор по проверке водосчетчиков (УПСЖ-ЗМ), благодаря чему жители наших могут в любое время заказать проверку счетчика и продлить срок его эксплуатации. То есть, вместо 1000 ‑1500 рублей за замену счетчика с истекшим сроком можно заплатить всего 300 рублей за проверку. Как показывает практика, в 80 процентах случаев счетчик продолжает работать нормально.

Зимой для проверки теплоизоляции квартир и общедомового имущества специалисты компании используют тепловизор: за прошлый отопительный сезон с помощью этого прибора были оперативно найдены дефекты теплоизоляции в 12 квартирах. Нынешней зимой в обязательном порядке будут продолжены проверки жалоб на влажность и тепло. Кроме теплоизоляции с помощью тепловизора, электрики компании научились осматривать электрооборудование при максимальных нагрузках, что позволяет очень быстро находить слабые контакты и предельные нагрузки на электросети. Разумеется, это значительно улучшило качество работ, а вот количество аварий — уменьшило.

Половина домов «Уралкомпа» проголосовали за отдельные счета на капремонт. А это значит, что жители вместе со специалистами компании будут определять последовательность, объем и степень важности ремонта.

—  Сборы за капремонт — наше главное достижение. Для сравнения могу привести такой пример. В доме по адресу Мира, 6 удалось заменить лифт за счет средств капитального ремонта, накопленного на отдельном счете. Цена замены составила 1   800  000 рублей. Лифты, которые будут менять с помощью средств «Фонда капитального ремонта» оцениваются от 2   500  000 до 3   500   000 рублей. То есть, собственники переплатят за такие лифты в полтора, два раза больше! Даже приблизительные расчеты показывают, что жители подъезда стандартной девятиэтажки ближайшие сто лет будут собирать только на замену лифтов! Можете подсчитать сами: разделите 4 миллиона на ваш ежемесячный сбор и на количество квартир в подъезде. Получается, что на один лифт придется собирать средства в течение 26 лет, при том, что срок его службы — 25 лет. Расходы с отдельным специальным расчетным счетом будут, как минимум, в два раза меньше,— уверен Аркадий Колоколов.

Седьмой принцип — комплексный подход к обслуживанию жилого фонда

Компания взяла на себя многие дополнительные функции:

—  Мы сами обслуживаем лифты. В частности, зная проблемы лифтового хозяйства, мы помогли ТСЖ «Мир-2» без привлечения дополнительных средств собственников (улица Мира, 6) заменить три лифта из четырех. До конца 2018 года в этом доме, надеемся, будет заменен и последний лифт. Все лифты и первые этажи домов с лифтами будут оборудованы видеокамерами, которые позволят контролировать поведение жителей в лифтах и на первых этажах.

Сегодня жители в массовом порядке меняют мебель, ремонтируют квартиры, поэтому вопрос с вывозом мусора остается одной из самых насущных. Недоразумения с жителями и перевозчиком по поводу оплаты вывоза крупногабаритного мусора и строительных отходов одно время превратились в настоящую проблему. Однако сегодня, когда мы начали вывозить мусор сами, ситуация стабилизировалась: люди привыкли к тому, что проблема легко решается через управляющую компанию.

У нас своя служба обслуживание домофонов, которая позволяет оперативно обеспечивать ограничение в дома доступа посторонних лиц. С 2016 года компания переходит на более качественное домофонное оборудование, что дает существенную экономию средств жильцов. Оплата за домофон в «Уралкомпе» также на 30 процентов ниже, чем у конкурентов.

Восьмой принцип — профессиональная работа с населением.

«Уралкомп» — единственная в Краснокамске компания, имеющая свой паспортный стол и расчетный отдел. Создан банк данных жильцов, а это существенно упрощает работу с поиском виновников затоплений и неплательщиков, с организацией общих собраний. И опять же главный голос — у жителей домов.

—  Ежегодные собрания жителей стали традиционными,— рассказывает Аркадий Петрович.— Как правило, они проводятся весной, на них же утверждаются планы текущих ремонтов. Каждый собственник ежегодно получает отчеты компании и может узнать, как используются его средства, посчитать долги, оставшиеся суммы и решить, какие мероприятия необходимо включить в план следующего года. Второй год все акты выполненных работ подписываются советами домов или председателями ТСЖ. Отдельно хочется сказать о ТСЖ. Как и прежде, наша позиция относительно способов управления домами остается прежней: самый прогрессивным, выгодный и эффективный способ управления многоквартирным домом — ТСЖ. Только в ТСЖ можно наиболее эффективно управлять домом и контролировать расход средств.

Девятый принцип — специализация всех обслуживающих функций

Управляющая компания выполняет только функции управления, расчетов и паспортного стола. Все остальные работы по обслуживанию и ремонту выполняют специализированные организации. При таком подходе значительно повышается ответственность за качество и своевременное выполнение работ, значительно легче контролировать затраты, проводить анализ выполненных подрядчиками работ.

Десятый и основной принцип работы — опыт

—  Нет в городе и Пермском крае более старой управляющей компании, чем наша,— подчеркивает в завершение разговора Аркадий Петрович,— Мы никогда не уходили от ответственности и не меняли названия. «Уралкомп» имеет самую длительную — от 10 до 20 лет — кредитную историю с финасовыми и ресурсоснабжающами организациями. Уже двадцать лет нас можно найти на то же месте — по адресу Комарова, 5 — и в том же составе специалистов. Коллективный договор, служба охраны труда, добровольное медицинское страхование, повышение квалификации, глубокая специализация, постоянный коллектив профессионалов, легальные расчеты и зарплаты позволяют нам работать стабильно и профессионально.

И, конечно, мы очень рады, что другие управляющие компании Краснокамска успешно перенимают наш опыт по многим направлениям работы — это касается подходов к утеплению домов, установки циркуляционных и подкачивающих насосов, пластиковых дверей. А наша главная задача — продолжать работу, рационализировать процессы управления, внедрять новые технологии,— и, тем самым, способствовать тому, чтобы жизнь краснокамцев становилась более комфортной и удобной.

«Краснокамская звезда» № 52 от 21.12.2017 г.